城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2020年，我国吹响了全面推进城镇老旧小区改造工作的号角。
董建国介绍，为打好商品住房项目保交房攻坚战，住建部门开展了多方面工作：建立国家、省、城市三级房地产融资协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持，已按照审批程序通过“白名单”项目5300多个，审批贷款近1.4万亿元。指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式，对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。推进项目按时保质交付，目前正在建立全国保交房信息系统，确保每套交付任务做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套、销号一套。
近期，上市银行陆续披露2023年年报。目前房地产信用风险基本可控，预计今年行业仍处调整期，风险将逐步出清，但需警惕外溢性风险。接下来将做好稳存量，有效化解存量风险；优增量，支持房企合理融资需求；提质量，满足刚性、改善性住房需求等工作。
加大化解力度
年报显示，目前上市银行的房地产信用风险基本可控，资产质量保持稳定。
一方面，受市场下行影响，部分上市银行的房地产业不良贷款率同比上升。截至2023年12月末，中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、招商银行、民生银行的房地产业不良贷款率分别为5.64%、4.99%、2.45%、5.01%、4.92%，较上年末分别上升1.28个百分点、2.19个百分点、1.00个百分点、1.02个百分点、0.64个百分点。
基于审慎的原则，邮储银行把个别出险的大额对公客户纳入了不良，同时也把潜在风险项目纳入了不良。邮储银行副行长姚红表示，受房地产市场下行影响，各家商业银行的资产质量均面临一定压力。
另一方面，由于加大了不良贷款的处置力度，部分上市银行的房地产业不良贷款率同比下降。其中，截至2023年12月末，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中信银行的房地产业不良贷款率分别为5.37%、5.42%、5.51%、2.59%，分别较上年末下降0.77个百分点、0.06个百分点、1.72个百分点、0.49个百分点。
农业银行副行长张旭光表示，2023年房地产领域确实出现了一些新增不良贷款，但风险总体可控。农行积极落实“金融16条措施”等政策要求，对房地产业不良贷款早反映、快处置，有效控制了风险，新发生不良贷款较2022年下降29亿元。
中国银行风险总监刘坚东表示，总体来讲，房地产业不良贷款处于整体可控的范围。去年以来加大了房地产不良贷款的暴露、清收、化解力度，截至2023年12月末，房地产不良贷款余额为481.72亿元，较上年末下降近78亿元，不良率为5.51%，较上年末下降1.72个百分点，实现了“双降”。
风险逐步出清
如何研判下一步房地产信用风险？多家上市银行负责人表示，预计今年房地产业仍将处于调整期，风险将逐步出清，随着政策效应逐步显现，房地产业不良贷款生成的绝对额有望下降。
研判风险，既要看存量，更要看增量。从房地产业不良贷款的生成情况看，信用风险正在逐步出清。招行副行长朱江涛表示，截至去年底，尽管招行房地产业不良贷款率较年初上升了1.02个百分点，但与去年6月末的高点相比，已呈逐季下降趋势。
中信银行副行长胡罡表示，房地产风险处在逐步出清中，何时企稳，要取决于销售量价的恢复情况。一方面，相关政策维持了房地产市场平稳健康发展，城市房地产融资协调机制也已开始运行；另一方面，企业正在加速分化，好的企业仍保持正常经营，但一些资产负债率较高、资产配置不好的企业依然较为艰难。
值得注意的是，房地产业的外溢性风险仍存。朱江涛说，针对房地产业的生态圈、上下游企业，招行做了专项排查，从排查情况看，资产质量总体处于可控范围。
当前，个人住房贷款已经出现回暖迹象。建设银行副行长李运表示，从建设银行数据看，今年3月以来，个人住房贷款特别是二手房贷款受理量环比回升，受存量房贷利率下调影响，购房者利息支出有所减少，在一定程度上缓解了提前还款压力。接下来，建行将不断优化服务，更好地满足刚性、改善性住房需求。
稳存量优增量
房地产金融如何走好“促发展、防风险”平衡木，是市场高度关注的问题。既要一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，又要做好风险防控，这对商业银行的经营能力和经营质效提出了更高要求。
稳存量，有效化解存量风险。工商银行副行长王景武表示，要坚持管好存量、精准化险，加大对风险房企、项目的处置、出清力度，确保资产质量稳定可控。刘坚东表示，中国银行将加强对房地产企业授信风险的监测与处置，主动综合运用重组、核销、转让等多种方式，有效防范化解房地产风险。
优增量，支持房企合理融资需求。王景武表示，工商银行将“把好投向、做优增量”，坚持“区域、客户、项目”三位一体的资产选择标准，全力支持房地产市场平稳健康发展。
多家上市银行负责人表示，将继续认真落实城市房地产融资协调机制，对于协调机制推送的“白名单”项目，坚持市场化、法治化原则，纳入全行的绿色审批通道，保持房地产融资平稳有序，助力改善房企的资产负债状况；同时，优选区域、优化结构，坚决支持好的区域、客户与产品。
提质量，满足刚性和改善性住房需求。邮储银行零售业务总监梁世栋表示，邮储银行将坚持一手房、二手房并重的策略，在区域布局方面，继续加强对刚需群体的信贷资源投入。同时要做好风险防控工作，抓住“五个真”，即真人、真房、真需求、真交易、真价格。 (经济日报记者 郭子源)
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